Plus-value résidence secondaire 2026 : ce que change le PLF en Bretagne Sud

TL;DR — Au 12 juin 2026, la plus-value d'une résidence secondaire reste taxée 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS), avec exonération IR après 22 ans et PS après 30 ans. Le PLF 2026 envisage de durcir ces seuils (allongement à 25-30 ans, suppression du forfait travaux 15 %). Pour les propriétaires de résidences secondaires en Bretagne Sud — Carnac, Larmor-Plage, Guidel-Plages, Le Pouldu — cette réforme peut représenter 10 000 à 60 000 € d'écart fiscal selon l'ancienneté et la plus-value brute. Arbitrer rapidement avec un notaire et un fiscaliste.

AVERTISSEMENT — Cet article décrit le droit fiscal en vigueur au 12 juin 2026 et les pistes du PLF 2026 telles que discutées. La législation peut évoluer. Toute décision de vente doit être validée par un notaire et un avocat fiscaliste sur la base du dossier personnel.

Pourquoi le PLF 2026 cible-t-il la plus-value des résidences secondaires ?

Le Projet de Loi de Finances 2026 (PLF 2026) cherche des recettes fiscales nouvelles pour réduire le déficit public. Plusieurs rapports parlementaires de l'automne 2025 (rapport Coquerel, rapport Sansu) ont chiffré à 1,2 milliard d'euros la dépense fiscale annuelle liée aux abattements pour durée de détention sur les plus-values immobilières des biens autres que la résidence principale. Le régime actuel, codifié à l'article 150 VC du CGI, offre une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Ce régime est jugé trop favorable aux détenteurs longs et a été pointé comme un frein à la rotation des biens, en particulier sur le littoral.

Trois pistes structurent le débat parlementaire :

• Allongement du seuil d'exonération IR de 22 à 25 ou 30 ans, alignement avec les prélèvements sociaux.
• Suppression du forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition automatique après 5 ans, retour aux seules dépenses justifiées par factures.
• Réduction du forfait frais d'acquisition de 7,5 % à 5 % au-delà d'une certaine ancienneté de détention.

Aucune de ces pistes n'est définitive au 12 juin 2026. La version finale du texte sera arbitrée lors de l'examen en seconde lecture à l'Assemblée nationale et au Sénat. Une promulgation est attendue avant la fin de l'année civile pour entrée en vigueur des nouvelles règles sur les cessions intervenant à compter du 1er janvier 2027 — sauf clause d'application immédiate sur la date de signature de l'acte authentique, hypothèse à surveiller.

Comment se calcule la plus-value imposable en 2026 ?

La plus-value imposable se calcule en trois temps. Étape 1 : plus-value brute = prix de cession − prix d'acquisition majoré. Étape 2 : application des abattements pour durée de détention. Étape 3 : application du taux global de 36,2 % et, le cas échéant, de la surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 €.

Étape 1 — Le prix d'acquisition majoré

Au prix d'achat effectif s'ajoutent : les frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou frais réels si supérieurs), les travaux justifiés par factures d'entreprise (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration — pas l'entretien courant), et, après 5 ans de détention, le forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition sans justificatifs (article 150 VB II 4° du CGI). Ce forfait 15 % est souvent l'élément le plus défensif du calcul actuel — sa suppression dans le PLF 2026 changerait significativement l'équation.

Étape 2 — Les abattements pour durée de détention (régime au 12 juin 2026)

Le tableau suivant résume les abattements applicables au 12 juin 2026 — à confronter au texte du PLF 2026 une fois promulgué.

Tableau des abattements (régime art. 150 VC CGI au 12 juin 2026) :

• Moins de 6 ans de détention : aucun abattement, taxation pleine 36,2 %.
• De la 6e à la 21e année : abattement IR de 6 % par an. Abattement PS de 1,65 % par an.
• 22e année : abattement IR de 4 %. Abattement PS de 1,60 %. Exonération totale d'IR à compter de la 23e année (22 ans révolus).
• De la 23e à la 30e année : abattement PS de 9 % par an. Exonération totale PS à compter de la 31e année (30 ans révolus).

Étape 3 — Application du taux et de la surtaxe

Sur la plus-value nette après abattements, le taux global est de 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS). Pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €, la surtaxe progressive de 2 % à 6 % de l'article 1609 nonies G du CGI s'ajoute. Cette surtaxe est fréquemment déclenchée sur les biens littoraux du Morbihan où les plus-values brutes dépassent souvent 150 000 € après 15-20 ans de détention.

Exemple chiffré — Une maison à Larmor-Plage achetée 220 000 € en 2005, vendue 580 000 € en 2026

Ce cas est typique du marché des résidences secondaires en Bretagne Sud littorale. Hypothèses : achat décembre 2005 à 220 000 €, vente juin 2026 à 580 000 €, aucun travaux justifié par facture. Durée de détention : 20 ans révolus.

Calcul sous régime au 12 juin 2026 :

1. Prix d'acquisition majoré = 220 000 + 7,5 % (16 500 €) + 15 % forfait travaux (33 000 €) = 269 500 €.
2. Plus-value brute = 580 000 − 269 500 = 310 500 €.
3. Abattement IR (20 ans révolus = 15 années pleines à 6 % depuis la 6e) = 90 %. Plus-value IR taxable = 31 050 €. IR à 19 % = 5 900 €.
4. Abattement PS (15 années pleines à 1,65 %) = 24,75 %. Plus-value PS taxable = 233 651 €. PS à 17,2 % = 40 188 €.
5. Surtaxe (PV nette > 50 000 €, fourchette progressive) : environ 9 300 €.
6. Imposition totale estimée : environ 55 400 €, soit ~17,8 % du gain brut.

Si le PLF 2026 supprime le forfait travaux 15 % et porte le seuil d'exonération IR à 30 ans, le même calcul devient : prix majoré ramené à 236 500 €, plus-value brute 343 500 €, abattement IR réduit à environ 56 %, IR à 28 700 €. L'écart fiscal atteindrait 25 000 à 35 000 € sur ce dossier.

Impact spécifique sur le marché des résidences secondaires en Bretagne Sud

Le Morbihan compte environ 18 % de résidences secondaires (INSEE, recensement 2024), avec des pics au-delà de 40 % à Carnac, Quiberon, Larmor-Plage et certaines communes côtières du pays de Lorient. Sur le secteur CELIMMO (Guidel, Ploemeur, Larmor-Plage, Le Pouldu, Clohars-Carnoët), la part atteint 25 à 45 % selon les quartiers littoraux.

Trois effets attendus si le PLF 2026 durcit la fiscalité :

• Accélération des ventes au second semestre 2026 pour figer le régime ancien, surtout pour les biens proches du seuil des 22 ans (acquisitions 2003-2005).
• Pression baissière temporaire sur les prix au m² du segment résidence secondaire littorale (6 à 12 mois), avant rétablissement.
• Décote relative entre résidence principale et résidence secondaire, déjà observée à hauteur de 5 à 10 % sur certaines transactions Carnac–Larmor en début 2026.

CELIMMO observe depuis février 2026 une hausse de 35 % des demandes d'estimation sur le segment résidence secondaire à Guidel-Plages, Le Pouldu et Larmor-Plage. Cette tendance, encore préliminaire, confirme que les propriétaires anticipent l'arbitrage fiscal.

Quels arbitrages avant et après la promulgation du PLF 2026 ?

Scénario A — Vente sous compromis avant promulgation

La règle fiscale appliquée est celle en vigueur à la date de signature de l'acte authentique. Pour figer le régime actuel, il faut donc signer l'acte avant la date d'entrée en vigueur du nouveau texte. Un compromis signé en septembre 2026 avec acte définitif en décembre, antérieur à la promulgation, sécurise le régime ancien. Vigilance : si le texte prévoit une clause de rétroactivité limitée (sur la base de la date du compromis), l'arbitrage perd son intérêt.

Scénario B — Attendre les 30 ans révolus

Pour les biens acquis avant 1996, l'exonération totale (IR + PS) est déjà acquise au 12 juin 2026. Même si le PLF durcit le régime, les biens atteignant 30 ans après la promulgation conservent généralement l'exonération acquise — sauf clause de gel explicite, hypothèse à surveiller. Pour les biens acquis en 1997-2000, attendre 2027-2030 reste pertinent si le texte conserve l'exonération à 30 ans.

Scénario C — Donation aux enfants avant vente

La donation purge la plus-value latente : les enfants reçoivent le bien à sa valeur du jour, qui devient leur nouveau prix d'acquisition. S'ils revendent peu après, la plus-value est nulle ou faible. Mais la donation déclenche des droits de mutation à titre gratuit (DMTG), partiellement neutralisés par les abattements (100 000 € par parent par enfant tous les 15 ans, article 779 du CGI). Stratégie intéressante en cas de plus-value élevée et de souhait de transmettre.

Scénario D — Transformation en résidence principale

La cession de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value (article 150 U II 1° du CGI). Transférer son domicile fiscal et habiter la résidence secondaire de manière effective et permanente avant vente exonère totalement la plus-value — mais l'administration vérifie la réalité de l'occupation (factures, courrier, école, déclarations) et exige généralement une durée d'occupation de plusieurs années. Stratégie crédible uniquement pour un projet de vie réel, pas pour un montage opportuniste.

Tableau comparatif des stratégies par profil

Le choix d'arbitrage dépend de trois variables : ancienneté du bien, montant de la plus-value brute, et projet patrimonial du vendeur.

• Bien acquis 2000-2005, PV brute > 200 000 €, vendeur >65 ans : prioriser la vente avant promulgation OU la donation-partage avant vente.
• Bien acquis avant 2000, PV brute > 100 000 € : exonération IR déjà acquise, attendre l'exonération PS si proche.
• Bien acquis 2010-2020, PV brute > 100 000 € : analyser si projet de transformation en résidence principale ou conservation longue durée.
• Bien acquis 2015-2020, PV brute < 50 000 € : impact PLF marginal, arbitrage de marché plus que fiscal.

Les exonérations spécifiques toujours en vigueur en 2026

Plusieurs régimes dérogatoires permettent une exonération totale ou partielle, indépendamment de la durée de détention. Le PLF 2026 ne supprime pas ces régimes mais peut en resserrer les conditions.

Première cession de résidence secondaire avec remploi

Article 150 U II 1° bis du CGI : exonération totale si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédant la cession, et s'il remploie le prix de vente dans l'acquisition ou la construction d'une résidence principale dans les 24 mois. Plafond proratisé en cas de remploi partiel. Précisions dans la doctrine BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-30.

Cession à un organisme de logement social

Article 150 U II 7° et 8° du CGI : exonération totale en cas de cession à un bailleur social s'engageant à conserver le bien pour du logement social pendant 10 ans. Ce dispositif, prolongé jusqu'au 31 décembre 2026, peut intéresser certains propriétaires en zone tendue, dont Lorient Agglomération est partiellement concernée.

Cession inférieure à 15 000 €

Article 150 U II 6° du CGI : exonération totale si le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €. Concerne typiquement les garages, places de parking, petits terrains. Anecdotique pour des résidences secondaires littorales.

Cession par un retraité ou invalide à revenus modestes

Article 150 U III du CGI : exonération si le cédant est titulaire d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité, et si son revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas certains plafonds (environ 11 885 € pour la première part en 2026, revalorisé chaque année). Conditions cumulatives strictes — à vérifier auprès du notaire.

Les pièges à éviter avant de vendre en 2026

Cinq erreurs récurrentes coûtent cher en fiscalité.

1. Confondre travaux d'entretien et travaux d'amélioration. Seuls les travaux d'amélioration (factures d'entreprise) sont déductibles. La peinture, le remplacement à l'identique d'un robinet, l'entretien annuel ne le sont pas. Conservez les factures pendant 15 ans après la vente.
2. Renoncer au forfait travaux 15 % alors qu'il est plus avantageux que les factures réelles. Comparer systématiquement les deux options après 5 ans de détention.
3. Mal calculer la date d'acquisition en cas de démembrement, héritage ou donation préalable. Chaque opération a ses règles. Un notaire reconstitue la chaîne pour calculer l'antériorité correcte.
4. Sous-estimer la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Sur le littoral du Morbihan, la surtaxe peut représenter 5 à 8 000 € supplémentaires.
5. Vendre dans la précipitation sans simulation préalable. Une simulation fiscale chiffrée par le notaire (formulaire 2048-IMM préparé en amont) doit accompagner toute décision de mise en vente d'un bien à forte plus-value latente.

Témoignage — Un dossier accompagné par CELIMMO

« En mars 2026, un client nous a confié l'estimation puis la commercialisation d'une longère en bord d'estuaire à Clohars-Carnoët, acquise en 2002. La plus-value brute avoisinait 280 000 €. Nous avons orienté le vendeur vers une étude notariale partenaire pour une simulation préalable. Conclusion : signer le compromis avant l'été 2026 a permis de figer le régime actuel et d'économiser environ 22 000 € par rapport au scénario post-réforme. La vente s'est conclue en 78 jours. » — [adapter prénom], négociateur CELIMMO.

Sources et textes de référence

• Code général des impôts, articles 150 U à 150 VH sur Légifrance.
• Doctrine fiscale BOFiP BOI-RFPI-PVI — plus-values immobilières des particuliers.
• Fiche officielle Service-Public.fr — Plus-value immobilière (mise à jour 2026).
• Notaires de France — Dossier plus-values immobilières.

Pour aller plus loin sur le blog CELIMMO

• Calendrier Loi Climat 2025-2028 — interdiction de location des passoires énergétiques, utile si votre résidence secondaire est louée hors saison.
• Meublé de tourisme en Bretagne Sud 2026 — règles et fiscalité, pour mesurer la rentabilité avant arbitrage.

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Rappel — Cet article décrit le droit fiscal en vigueur au 12 juin 2026 et les pistes du PLF 2026 telles que discutées à cette date. Toute décision patrimoniale doit être validée par un notaire et un avocat fiscaliste sur la base de votre dossier personnel. CELIMMO ne se substitue ni au conseil fiscal ni au conseil juridique.

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