Loi Climat 2025-2028 : calendrier des passoires énergétiques en Bretagne Sud

TL;DR — La loi Climat-Résilience du 22 août 2021 a posé un calendrier strict : G interdit à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034. S'y ajoute le gel des loyers des passoires depuis août 2022. Conséquences pour Lorient Agglomération : 18-22 % du parc locatif privé à rénover ou à reconvertir, décote des passoires de 7 à 18 % sur le marché de la vente, fenêtre d'arbitrage critique avant 2028. Quatre stratégies de propriétaire (rénover, vendre, occuper, reconvertir) analysées par CELIMMO. Article au 12 juin 2026.

AVERTISSEMENT — La loi Climat est susceptible d'évolutions (calendrier révisable, exceptions encadrées par décret à venir). Cet article décrit le droit en vigueur au 12 juin 2026. Avant toute décision patrimoniale, consulter ADIL 56, un avocat ou un notaire.

Le calendrier légal 2025-2034

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat-Résilience, a inscrit le calendrier de sortie des passoires énergétiques du parc locatif. Article 17 et suivants, modifiant l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (logement décent).

• 1er janvier 2023 : logements G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) interdits aux nouveaux baux.
• 1er janvier 2025 : logements G interdits aux nouveaux baux et renouvellements.
• 1er janvier 2028 : logements F interdits aux nouveaux baux et renouvellements.
• 1er janvier 2034 : logements E interdits aux nouveaux baux et renouvellements.

Important : un bail en cours conclu avant la date butoir n'est pas résilié automatiquement. L'interdiction porte sur les nouveaux baux et les renouvellements de bail. Mais le locataire d'une passoire en location peut demander en justice la réalisation des travaux ou une réduction de loyer, le logement n'étant plus considéré comme décent.

Les seuils du DPE en kWh/m²/an

La classe DPE est déterminée par la plus mauvaise des deux estimations — énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre. Méthode 3CL-DPE réglementaire depuis le 1er juillet 2021, ajustée en juillet 2024.

• A : ≤ 70 kWh/m²/an (et ≤ 6 kg CO2/m²/an).
• B : 71-110 kWh/m²/an.
• C : 111-180 kWh/m²/an.
• D : 181-250 kWh/m²/an.
• E : 251-330 kWh/m²/an. Interdiction à partir de 2034.
• F : 331-420 kWh/m²/an. Interdiction à partir de 2028.
• G : 421-450 kWh/m²/an. Interdiction depuis 2025.
• G+ : > 450 kWh/m²/an. Interdiction depuis 2023.

Le gel des loyers des passoires : depuis août 2022

Mesure parallèle à l'interdiction : depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés (article 17 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat). Conséquences pour le bailleur :

• Aucune indexation annuelle sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL).
• Aucune réévaluation au renouvellement de bail pour cause de loyer sous-évalué.
• Aucune révision à la hausse en cas de changement de locataire.

Avec l'inflation de 2022-2024 (+5 % cumulés sur l'IRL), le gel a érodé de façon significative le revenu locatif réel des bailleurs de passoires. À Lorient, un loyer de 650 €/mois gelé depuis 2022 vaudrait environ 700 €/mois s'il avait suivi l'IRL — 50 €/mois ou 600 €/an de manque à gagner.

Sanctions et recours en cas de violation

Que risque concrètement un propriétaire qui maintiendrait la location d'une passoire G en 2026 ? Quatre sanctions concrètes :

1. Action en justice du locataire : juge des contentieux de la protection saisi pour ordonner les travaux dans un délai contraint, ou prononcer une réduction de loyer (parfois 30 à 50 % de baisse temporaire), voire des dommages-intérêts.
2. Amende administrative pour logement insalubre/non décent : 5 000 à 15 000 €.
3. Suspension des allocations logement (APL) : la CAF peut suspendre l'aide si le logement est classé non décent, ce qui fragilise la situation du locataire et la solvabilité perceived du bail.
4. Atteinte à l'image et chaining juridique : un dossier défavorable au propriétaire en matière de décence diminue ses chances en cas d'autre contentieux (impayés, expulsion).

Le parc concerné à Lorient Agglomération

Selon les estimations de l'ADIL 56 et de l'Observatoire de l'Habitat de Lorient Agglomération au 12 juin 2026, environ 18 à 22 % du parc locatif privé des 24 communes de Lorient Agglo est classé F ou G. Soit environ 6 000 logements concernés par l'échéance 2028.

Profil dominant des passoires en Bretagne Sud :

• Centres anciens de Lorient (quartiers Merville, Bisson, Carnel) : immeubles d'après-guerre reconstruits en urgence, mal isolés.
• Maisons de pêcheurs et bourgs anciens : Larmor-Plage, Ploemeur centre, Hennebont, Lanester.
• Longères en pierre du Morbihan intérieur : Inguiniel, Ploué, Guidel campagne, Caudan rural — forte performance d'inertie mais faible isolation toiture/menuiseries.
• Petits immeubles collectifs années 1960-1975 : Lanester centre, Lorient Keroman, Hennebont.

Impact sur le marché de la vente : la décote des passoires

Au 12 juin 2026, CELIMMO observe sur ses transactions la grille de décote suivante par rapport à un bien équivalent classé D ou mieux (même typologie, même commune, même quartier) :

• Classe E : décote 3 à 6 % (modérée, l'échéance 2034 étant lointaine).
• Classe F : décote 7 à 12 % (significative, échéance 2028 visible).
• Classe G : décote 13 à 18 % (importante, interdiction déjà en vigueur).
• Classe G+ avec audit défavorable : décote pouvant atteindre 20-25 % et difficultés majeures de financement bancaire pour l'acquéreur.

Une nouvelle catégorie d'acquéreurs est apparue : les investisseurs spéculatifs achetant la passoire décotée, optimisant les aides MaPrimeRénov' + CEE + éco-PTZ, rénovant pour passer en classe C ou D, puis revendant ou relouant avec une plus-value patrimoniale de 20-35 % nette de travaux. Stratégie active à Lorient et Hennebont depuis 2024.

Les quatre options pour un propriétaire bailleur en 2026

Option 1 — Rénover via le parcours accompagné

Stratégie patrimoniale long terme : mobiliser MaPrimeRénov' parcours accompagné + CEE + éco-PTZ pour transformer la passoire F en classe C ou D. Budget typique 45-65 000 € TTC pour une maison de 100 m² en région lorientaise, avec 50-70 % d'aides selon profil revenus. ROI 8-12 ans sur l'économie d'énergie + valorisation patrimoniale +18-25 %. Adapté aux propriétaires conservateurs avec horizon long.

Option 2 — Vendre avant 2028 (avec décote contrôlée)

Stratégie de libération : céder la passoire à un investisseur rénovateur. Décote 7-12 % pour un bien F vs 13-18 % après 2028. Vendre avant l'échéance réduit la perte. Pertinent pour propriétaires âgés, héritiers ne souhaitant pas gérer la rénovation, ou propriétaires avec autres priorités d'investissement. CELIMMO accompagne ces ventes avec un dossier acheteur dédié et une mise en lumière du potentiel post-rénovation.

Option 3 — Occuper en résidence principale

L'interdiction de location ne s'applique pas à la résidence principale du propriétaire. Stratégie possible si le bailleur a un logement libre et que sa propre résidence principale peut être vendue ou louée. Pertinent pour propriétaires retraités souhaitant rapprocher leur habitat du centre, du littoral, ou des services. Pas une solution si plusieurs passoires détenues.

Option 4 — Reconvertir en résidence secondaire ou meublé saisonnier (avec limites)

Reconvertir une passoire en meublé de tourisme contourne ponctuellement l'interdiction (qui ne vise que les baux d'habitation classiques). Limites : (1) seuils DPE étendus aux meublés de tourisme à horizon 2034 (loi Le Meur), (2) en zone tendue, autorisation de changement d'usage requise, (3) marché hivernal défavorable pour une passoire mal chauffée (avis négatifs, faible occupation). Contournement court-terme uniquement.

Stratégie investisseur : acheter une passoire en 2026 pour la rénover

Côté acquéreur, la passoire reste une opportunité si trois conditions sont réunies :

1. Décote à l'achat suffisante (10 à 18 %) pour absorber le coût net des travaux après aides.
2. Faisabilité technique du saut de classe (audit énergétique préalable déjà réalisé ou à réaliser dans les 90 jours suivant le compromis).
3. Financement bancaire sécurisé (cumul prêt immo + éco-PTZ +trav. dédiés).

Exemple chiffré : maison F de 100 m² à Hennebont, prix marché D équivalent 235 000 €, prix d'acquisition réel 200 000 € (décote 15 %). Travaux passage en D : 55 000 € TTC, aides MaPrimeRénov' + CEE + Région 38 000 €. Coût net travaux : 17 000 €. Total investissement = 217 000 € vs valeur de revente après travaux 240-250 000 €. Plus-value brute potentielle 23-33 000 € avant frais et fiscalité. Stratégie viable en 2026, fenêtre d'opportunité jusqu'à 2028 pour les F.

Le DPE collectif obligatoire en copropriété depuis 2026

Article L. 126-31 du Code de la construction et de l'habitation modifié : toutes les copropriétés doivent disposer d'un DPE collectif réalisé depuis le 1er janvier 2026. Cumulé au Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 15 ans, les syndics doivent porter à l'ordre du jour de l'AG les arbitrages de travaux énergétiques. Vigilance pour les bailleurs en copropriété : une copro G ne pourra pas être rénovée individuellement sans accord collectif sur certains gestes (toiture, façade, chauffage collectif).

Calendrier des autres obligations énergétiques 2026-2034

• Depuis 2022 : audit énergétique réglementaire obligatoire à la vente d'une maison F ou G.
• Depuis 2023 : Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) obligatoire en copropriété > 15 ans.
• Depuis 2025 : audit énergétique réglementaire étendu à la vente d'un appartement F ou G dans une copro.
• Depuis 2026 : DPE collectif obligatoire pour toutes les copropriétés.
• À partir de 2028 : audit énergétique étendu aux ventes des maisons E.
• À partir de 2034 : interdiction location des E + extension probable aux meublés de tourisme.

Le DPE réformé de juillet 2024 : ce qui a changé

L'arrêté du 25 mars 2024 (entrée en vigueur 1er juillet 2024) a corrigé la méthode 3CL-DPE pour mieux tenir compte du climat réel et de la performance des petits logements (< 40 m²). Conséquence : environ 30 % des passoires F ou G ont vu leur classe améliorée d'un cran sans travaux, simplement par recalcul. Recommandation : si un DPE pré-juillet 2024 vous a classé F ou G, demander un nouveau DPE à un diagnostiqueur certifié — le coût 150-300 € peut éviter des dizaines de milliers d'euros de travaux.

Témoignage — Trois dossiers récents accompagnés par CELIMMO

« Début 2026, trois cas très différents nous sont arrivés. Cas 1 : couple retraité propriétaire d'une maison G à Hennebont. Ils ont vendu à un investisseur rénovateur, décote 14 %, vente signée en 95 jours. Cas 2 : bailleur d'une maison F à Lanester. Renov via parcours accompagné, 32 000 € d'aides, passage en C, loyer réindexable dès 2027. Cas 3 : investisseur à Lorient qui a acheté deux passoires F en 2025-2026, rénové, et qui prepare la revente pour 2027. Les trois stratégies fonctionnent — c'est le profil qui décide. » — [adapter prénom], négociateur CELIMMO.

Sources et textes de référence

• Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (Climat-Résilience) sur Légifrance.
• Service-Public.fr — Logement décent et DPE.
• Ministère de la Transition écologique — DPE.
• ANIL — Information juridique sur logement décent.

Pour aller plus loin sur le blog CELIMMO

• MaPrimeRénov' 2026 — montants, conditions et aides en Morbihan : l'outil de financement principal de la sortie de passoire.
• Plus-value résidence secondaire 2026 si vous envisagez de vendre une passoire en résidence secondaire.
• Meublé de tourisme en Bretagne Sud 2026 et son articulation avec les seuils DPE.

Vendre, rénover ou arbitrer une passoire avec CELIMMO

L'échéance 2028 pour les passoires F arrive vite — il reste deux ans, dont 6-12 mois de travaux éventuels. CELIMMO accompagne propriétaires bailleurs et investisseurs à Lorient, Guidel, Ploemeur, Hennebont, Lanester, Larmor-Plage et toute la Bretagne Sud : estimation précise intégrant le DPE et l'audit, stratégie d'arbitrage (vendre/rénover/occuper), mise en relation avec Accompagnateurs Rénov' et diagnostiqueurs locaux, conseil sur diagnostics obligatoires à la vente. Contactez l'équipe CELIMMO — agence indépendante basée à Guidel, fondée par Céline Bihouès.

Rappel — Cet article décrit la législation en vigueur au 12 juin 2026. Le calendrier de la loi Climat est susceptible d'ajustements (assouplissements, exceptions encadrées par décret à venir). Avant toute décision patrimoniale, consulter l'ADIL 56, un notaire ou un avocat spécialisé.

Un bien à vendre ou à rénover en Bretagne Sud ? CELIMMO vous accompagne. Découvrez nos biens à vendre à Ploemeur et à Larmor-Plage.