Réforme DPE 2026 : nouveau coefficient 1,9, ce qui change pour 850 000 logements

Le 1er janvier 2026 marque l'entrée en vigueur de la réforme la plus structurante du DPE depuis sa refonte de 2021. Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9, ce qui fait mécaniquement sortir 850 000 logements du statut de passoire énergétique sans qu'un seul euro de travaux ne soit engagé. Si vous possédez une maison ou un appartement chauffé à l'électricité en Bretagne Sud, cette réforme vous concerne directement : votre bien peut gagner une à deux classes DPE et sortir du couperet de la Loi Climat. Décryptage complet du mécanisme, des chiffres, des impacts par catégorie de bien, et des décisions à prendre dès maintenant pour les propriétaires, vendeurs, bailleurs et investisseurs de Guidel, Lorient, Ploemeur, Lanester et Quéven.

Ce qui change concrètement en 2026

Le coefficient d'énergie primaire de l'électricité passe de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Cette modification, formalisée par un arrêté ministériel publié au Journal officiel le 26 août 2025, ajuste la formule de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique pour mieux refléter la réalité du mix électrique français — décarboné à plus de 90 % grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables. Concrètement, pour une même consommation d'électricité réelle, le DPE affichera une consommation d'énergie primaire plus faible, ce qui se traduit par une meilleure classe énergétique.

Pourquoi le coefficient passe de 2,3 à 1,9 : la justification technique

Le coefficient de conversion traduit la quantité d'énergie primaire (avant transformation) nécessaire pour produire 1 kWh d'énergie finale livrée au logement. Pour l'électricité, le coefficient français de 2,3 datait des années 1980, époque où le mix électrique reposait davantage sur le charbon et le fioul. Depuis, le mix électrique français s'est considérablement décarboné : 65 % nucléaire, 23 % renouvelable (hydraulique, éolien, solaire), 12 % thermique en 2024 selon RTE. La valeur 1,9 correspond à la moyenne européenne actuelle et au coefficient utilisé par défaut dans la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB) refondue en 2024.

L'impact mathématique : -17 % d'énergie primaire affichée

Le ratio 1,9 / 2,3 = 0,826 signifie que la consommation d'énergie primaire affichée sur le DPE baisse de 17,4 % pour la composante électrique. Pour une maison consommant 12 000 kWh d'électricité par an pour le chauffage et l'eau chaude, l'énergie primaire calculée passe de 27 600 kWh/an à 22 800 kWh/an. Sur une surface de 100 m², la consommation primaire spécifique passe de 276 à 228 kWh/m²/an — soit une bascule de la classe E (251-330) vers la classe D (181-250), à la limite haute de la fourchette. Pour les logements proches des seuils 330 (E/F) ou 420 (F/G), le saut de classe est mécanique.

Les seuils DPE restent inchangés, c'est le calcul qui évolue

Les bornes des classes A à G ne bougent pas en 2026. La classe A reste sous 70 kWh/m²/an d'énergie primaire, la B entre 71 et 110, la C entre 111 et 180, la D entre 181 et 250, la E entre 251 et 330, la F entre 331 et 420 et la G au-dessus de 421. La double étiquette énergie/climat reste également en vigueur — le DPE affiche toujours simultanément la consommation et les émissions de gaz à effet de serre (kg CO2/m²/an). Le coefficient 1,9 ne s'applique qu'à la conversion énergie finale → énergie primaire pour l'électricité, et la note climat n'est pas affectée puisque le facteur d'émission de l'électricité française (autour de 65 g CO2/kWh selon l'Ademe Base Carbone 2024) reste, lui, inchangé.

Calendrier d'application : à partir de quand le nouveau DPE compte

Trois dates structurent l'entrée en vigueur de la réforme. Premièrement, les DPE réalisés à compter du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement le coefficient 1,9 — c'est la version la plus avantageuse pour les vendeurs et bailleurs de biens électriques. Deuxièmement, les DPE émis entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 restent valables 10 ans mais conservent l'ancien coefficient 2,3 : ils ne sont pas recalculés automatiquement. Troisièmement, un propriétaire peut volontairement commander un nouveau DPE après le 1er janvier 2026 pour bénéficier de la nouvelle classification, sans pénalité — il remplace alors l'ancien DPE.

Qui est concerné ?

La réforme du coefficient 1,9 ne profite qu'aux logements chauffés majoritairement à l'électricité : radiateurs électriques, pompes à chaleur air/eau ou air/air, chaudières électriques, chauffe-eau électriques. Les logements au gaz, au fioul, au bois ou raccordés à un réseau de chaleur conservent leur classe actuelle. Quatre profils de propriétaires sont directement concernés.

Le propriétaire occupant d'une maison ou d'un appartement électrique

Si vous occupez votre résidence principale et que votre maison ou appartement est chauffé à l'électricité, la réforme améliore mécaniquement la valeur de votre bien sur le marché. Une maison classée F qui passe en E, ou E qui passe en D, gagne en attractivité auprès des acheteurs (moins de pression réglementaire perçue, meilleure visibilité dans les annonces, sortie potentielle du calendrier Loi Climat pour les bailleurs). À la revente, la décote pour passoire énergétique observée en 2024-2025 (entre -8 % et -19 % selon les zones et les états) peut s'annuler partiellement ou totalement. Ce gain de valeur sans travaux est l'effet principal de la réforme pour les propriétaires occupants.

Le vendeur qui met son bien sur le marché en 2026

Un vendeur en 2026 a tout intérêt à commander un nouveau DPE avant la mise en vente si son bien est chauffé à l'électricité et que le DPE existant date d'avant le 1er janvier 2026. Le coût (150 à 300 €) est rapidement amorti par la suppression de la décote passoire, la simplification de la négociation et l'accès à un panel plus large d'acheteurs (notamment ceux qui financent par crédit et dont les banques exigent un DPE D ou mieux pour certains plans verts). Attention : si le DPE existant date d'après le 1er juillet 2024 et affiche une classe satisfaisante, le surcoût peut ne pas être justifié — chaque cas mérite une analyse au cas par cas.

Le bailleur d'un logement classé F ou G électrique

C'est le profil pour lequel la réforme a l'impact le plus immédiat. Un bailleur dont le logement F est chauffé à l'électricité peut sortir du calendrier d'interdiction de location 2028 si le nouveau DPE le reclasse en E (qui ne sera interdit qu'en 2034). Pour un bailleur G concerné par l'interdiction effective depuis le 1er janvier 2025 (au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail), le reclassement en F suspend l'obligation de travaux jusqu'en 2028. La fenêtre de 2 à 8 ans gagnée peut suffire pour planifier sereinement une rénovation par étapes ou pour amortir un investissement locatif déjà engagé.

L'investisseur qui prospecte des biens à fort potentiel

Pour un investisseur, la réforme 2026 redessine la carte des opportunités. Les biens électriques classés F qui se négociaient avec 15 à 20 % de décote en 2025 conservent leur décote au moment de l'achat (les vendeurs n'ayant pas encore intégré le reclassement), mais le bien gagne en valeur dès le nouveau DPE émis. C'est un arbitrage de timing favorable : acheter en décote, recalculer le DPE, supprimer la pression réglementaire, relouer ou revendre à valeur normalisée. Le rendement net peut bondir de 1 à 2 points selon les configurations. À Lanester, Lorient ou Quéven, ce type d'opportunité existe sur le segment des appartements années 70 chauffage électrique.

Le contexte légal : pourquoi cette réforme arrive maintenant

La réforme du coefficient 1,9 est l'aboutissement de trois pressions convergentes : européenne, technique et politique.

La directive européenne EPBD refondue (2024) fixe le cadre

La directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD, 2024/1275) impose aux États membres d'aligner leurs coefficients nationaux sur la valeur européenne par défaut (1,9 pour l'électricité) sauf justification scientifique d'écart. La France maintenait un coefficient 2,3 hérité des années 1980 que la Commission européenne jugeait obsolète au regard de la décarbonation du mix. L'arrêté du 26 août 2025 met la France en conformité avec la directive, ce qui était nécessaire pour préserver les financements européens de la rénovation énergétique (Plan de Relance et de Résilience, fonds FEDER 2021-2027).

Les rapports techniques (Sichel, Olivier Sichel) ont préparé le terrain

Le rapport Sichel de mars 2021 sur le financement de la rénovation énergétique avait déjà pointé l'incohérence du coefficient 2,3 dans un mix décarboné. La filière électrique (RTE, EDF, France Énergie Éolienne, SER) et l'Ademe ont produit des études convergentes en 2022-2023 chiffrant l'effet d'un ajustement à 1,9 sur le parc de logements : entre 800 000 et 900 000 sorties de passoires énergétiques sans travaux. Le ministère du Logement a tranché en 2024-2025, en intégrant la contrainte budgétaire (le calendrier Loi Climat 2025-2028 menaçait de retirer 1,5 à 2 millions de logements du marché locatif sans solution de rechange).

Une concession politique pour désengorger le marché locatif

Le contexte de tension sur le marché locatif (baisse de 20 % de l'offre en zones tendues entre 2022 et 2024 selon la FNAIM, recul des investisseurs après la fin du Pinel) a accéléré la décision. La réforme du coefficient 1,9 est un signal politique fort : maintenir le calendrier d'éradication des passoires sans amputer brutalement l'offre locative. Le calcul gouvernemental est simple — préserver 850 000 logements du couperet permet de gagner 3 à 6 ans pour orchestrer la rénovation, sans subir la chute brutale de l'offre que les associations de bailleurs (UNPI, FNAIM) anticipaient.

Impact sur la valeur de votre bien en Bretagne Sud

En Bretagne Sud, la part de logements chauffés à l'électricité est légèrement supérieure à la moyenne nationale (environ 38 % du parc résidentiel selon INSEE 2023, contre 31 % au niveau national). Les communes concernées par CELIMMO (Guidel, Lorient, Ploemeur, Lanester, Quéven, Larmor-Plage) comptent une forte proportion de maisons des années 1970-1990 et d'appartements années 1980 majoritairement chauffés à l'électricité, donc directement éligibles à un reclassement DPE.

Suppression de la décote passoire sur les biens électriques

La décote pour passoire énergétique observée en 2024-2025 sur l'agglomération lorientaise se situait entre -8 % et -19 % selon le segment et l'état général du bien (source : observations de transactions CELIMMO 2024-2025). Pour une maison de 110 m² classée F vendue à Lanester en 2025, la décote moyenne par rapport à une maison équivalente classée D ou E s'élevait à environ 28 000 €. Si le reclassement en E par la réforme 2026 supprime cette décote, c'est autant de valeur gagnée par le propriétaire sans investir un euro dans des travaux. L'effet n'est pas mécanique partout : il dépend de l'état général du bien, de son emplacement et de la psychologie des acheteurs locaux.

Quels biens locaux gagnent le plus en valeur ?

Quatre catégories de biens en Bretagne Sud sont les grands gagnants de la réforme. Premièrement, les appartements des années 1970-1980 du centre-ville de Lorient et Lanester chauffés par convecteurs électriques, souvent classés E ou F, qui passent en D ou E. Deuxièmement, les maisons des années 1990-2000 à Guidel, Ploemeur ou Quéven équipées de planchers chauffants électriques ou de pompes à chaleur ancien modèle, souvent classées D ou E, qui basculent en C ou D. Troisièmement, les maisons des années 1980 à Larmor-Plage et Quéven chauffées par radiateurs électriques, qui peuvent gagner une classe entière. Quatrièmement, les biens neufs RE 2020 électriques qui consolident leur classe A ou B.

Les biens qui ne bénéficient pas de la réforme

Les longères en pierre du Pouldu, de Doëlan ou de Clohars-Carnoët chauffées au gaz citerne, au fioul ou au bois ne sont pas concernées par la réforme. Une maison ancienne classée F au fioul reste F en 2026. Les biens raccordés au réseau de chaleur urbain (rare en Bretagne Sud) ne sont pas affectés non plus. Pour ces biens, seuls des travaux de rénovation énergétique (isolation, changement de chauffage, ventilation) permettront de sortir du statut de passoire — d'où l'intérêt de combiner cette information avec une stratégie MaPrimeRénov'.

Cas pratiques et exemples chiffrés

Pour rendre concret l'impact de la réforme, voici quatre cas réels représentatifs de configurations rencontrées en Bretagne Sud, avec calcul détaillé.

Cas 1 : appartement T3 années 1980 à Lorient centre

Un T3 de 68 m² au centre de Lorient, chauffage par convecteurs électriques, consommation primaire 2025 calculée à 358 kWh/m²/an (classe F, ancien coefficient 2,3). Avec le coefficient 1,9, la consommation primaire recalculée tombe à 296 kWh/m²/an, soit la classe E. Valeur de vente en 2025 : 145 000 € (avec décote F estimée à -12 %). Valeur projetée 2026 après nouveau DPE en E : autour de 158 000 €. Gain estimé : +13 000 € (+9 %), pour un coût de DPE de 180 €. Sortie du calendrier Loi Climat 2028 (F interdit) vers 2034 (E interdit). ROI immédiat pour un investisseur ou un vendeur.

Cas 2 : maison familiale années 1990 à Quéven

Maison T5 de 130 m², chauffage par pompe à chaleur air/eau ancien modèle (COP 2,5), consommation primaire 2025 calculée à 248 kWh/m²/an (classe D, limite haute). Avec le coefficient 1,9, la consommation primaire passe à 205 kWh/m²/an, soit le milieu de la classe D — gain limité, pas de saut de classe. Pour ce profil, le passage à C nécessite un investissement complémentaire (renouvellement de la PAC vers un modèle haute performance COP 4,5, autour de 8 000-10 000 € avec aides MaPrimeRénov').

Cas 3 : maison années 1970 à Lanester chauffage tout-électrique

Maison T4 de 95 m², chauffage par radiateurs électriques standards, consommation primaire 2025 calculée à 433 kWh/m²/an (classe G). Avec le coefficient 1,9, la consommation primaire tombe à 358 kWh/m²/an — toujours classe F, mais sortie du statut G interdit à la location depuis 2025. Pour un bailleur, c'est un sursis précieux : son bien redevient louable jusqu'en 2028 (interdiction des F), ce qui laisse 2 à 3 ans pour planifier la rénovation. Valeur de marché : +6 à +9 % par rapport à une maison équivalente restée G.

Cas 4 : maison récente RE 2020 à Guidel

Maison T5 de 140 m² construite en 2023 sous RE 2020, chauffage par pompe à chaleur haute performance, consommation primaire 2025 calculée à 75 kWh/m²/an (classe B). Avec le coefficient 1,9, la consommation primaire passe à 62 kWh/m²/an — gain de classe vers A. Ce reclassement vers A renforce la valeur perçue du bien sur le marché du neuf et facilite l'accès aux financements verts (prêts à taux préférentiels pour biens A/B). Sur une transaction prévue à 540 000 €, l'effet de réputation et la prime à la performance peuvent ajouter 1 à 2 % de valeur perçue.

Ce qu'il faut faire dès maintenant

La réforme entre en vigueur le 1er janvier 2026. Pour en tirer le meilleur parti, voici les six actions à engager immédiatement selon votre situation.

• Vérifier le mode de chauffage principal de votre bien : électrique (radiateurs, PAC, chaudière électrique, chauffe-eau) = éligible à la réforme ; gaz / fioul / bois = non concerné.
• Retrouver votre DPE actuel : il a été remis lors de l'achat ou par votre bailleur, ou accessible sur l'observatoire DPE de l'Ademe (numéro à 13 chiffres en haut du document).
• Estimer le gain potentiel de classe : pour un bien électrique, la consommation primaire baisse de 17 %. Vérifiez si vous franchissez un seuil de classe (E/F à 330 kWh/m²/an, F/G à 420).
• Commander un nouveau DPE après le 1er janvier 2026 si le gain de classe est significatif (sortie de F ou G) et que vous envisagez de vendre, louer ou recourir à un crédit. Tarif : 150 à 300 € en Bretagne Sud.
• Bailleur d'un G classé : ne pas retarder le nouveau DPE, car l'interdiction de relocation au renouvellement de bail s'applique depuis le 1er janvier 2025. Le reclassement F peut suspendre l'obligation immédiate de travaux.
• Vendeur d'un bien électrique : anticiper le calendrier de mise en vente. Une mise en vente après commande d'un DPE 2026 peut justifier un repositionnement de prix à la hausse, sans concession à la négociation.

Pour aller plus loin, consultez l'actualité officielle Service-Public.fr sur l'évolution du calcul du DPE et la fiche Economie.gouv.fr sur le nouveau DPE 2026 qui détaillent les modalités d'application.

Articulation avec la Loi Climat et MaPrimeRénov'

La réforme du coefficient 1,9 ne remplace pas la stratégie de rénovation énergétique : elle la complète. Sortir d'une classe G à F sans travaux n'est qu'un sursis — le calendrier Loi Climat impose toujours l'interdiction des F en 2028 et des E en 2034. Pour un propriétaire ou bailleur dont le bien sort de G mais reste en F, planifier dès 2026 une rénovation par étapes (isolation des combles, remplacement du chauffage, ventilation) reste indispensable. Les aides MaPrimeRénov' 2026, recalibrées en début d'année, peuvent couvrir jusqu'à 80 % des dépenses éligibles pour une rénovation d'ampleur générant un gain de 2 classes DPE ou plus, dans la limite de 30 000 à 40 000 € HT.

L'articulation optimale en 2026 consiste à enchaîner trois étapes : (1) demander un nouveau DPE après le 1er janvier 2026 pour valoriser le coefficient 1,9 ; (2) si le bien reste classé F ou G, programmer un audit énergétique réglementaire (obligatoire pour les ventes de F et G depuis le 1er avril 2023) qui ouvre l'accès au Parcours Accompagné MaPrimeRénov' ; (3) lancer la rénovation d'ampleur avec un MAR (Mon Accompagnateur Rénov') agréé. Cette séquence maximise le gain de classe DPE et les aides perçues.

Anticiper avec CELIMMO

CELIMMO accompagne les propriétaires de Bretagne Sud dans la lecture des évolutions réglementaires et leur traduction concrète en décisions patrimoniales. Si votre bien est chauffé à l'électricité et que vous envisagez de le vendre, de le louer ou d'engager une rénovation en 2026, demandez une estimation gratuite intégrant l'impact de la réforme DPE 2026, découvrez nos services diagnostics, ou contactez-nous pour échanger sur votre stratégie. Notre équipe connaît les seuils, les calendriers et les arbitrages spécifiques à Guidel, Lorient, Ploemeur, Lanester et Quéven.

La réforme du coefficient 1,9 est la meilleure nouvelle pour les propriétaires de biens électriques depuis la refonte du DPE en 2021. Sur les biens que nous suivons en Bretagne Sud, le gain de classe est mécanique pour un bien sur trois — sans aucuns travaux. C'est un levier de valorisation à activer immédiatement, surtout pour les bailleurs sous pression de la Loi Climat. — Céline Bihouès, fondatrice CELIMMO

Pour comprendre comment cette réforme s'articule avec les autres évolutions 2026, consultez nos analyses sur le calendrier Loi Climat 2025-2028 et sur MaPrimeRénov' 2026 par commune en Morbihan. Vous pouvez également consulter nos biens à vendre pour identifier les opportunités déjà reclassées.

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